Hoe kan de particuliere huursector anders ingericht worden?

De particuliere huursector is de afgelopen jaren flink veranderd. Sinds de financiële crisis van 2008 zijn er twee problemen ontstaan, meldt Korevaar. De koopmarkt is er daar één van, omdat mensen "enorme grote hypotheken" hadden en hun huis niet meer konden verkopen. Toen werd er nieuw beleid ingevoerd om te voorkomen dat er zoveel geleend zou worden. Maar ook woningcorporaties komen in de problemen, omdat zij een verhuurderheffing opgelegd krijgen.

Liberalisatie

Minder verkochte huizen en minder mensen die een sociale huurwoning konden vinden, resulteerde erin dat de vrije huurmarkt geliberaliseerd werd en tijdelijke contracten worden ingevoerd. "Voor het eerst gaat de locatiewaarde van een woning meetellen in het systeem van huurregulering en dus voor een woning", aldus Korevaar. "In Amsterdam mag je dan veel meer huur vragen dan voor een woning die in een wat minder gewild gebied valt."

Stijgende lasten

Beleggers gingen daardoor actief geld pompen in de huurmarkt, er werd ook veel nieuw gebouwd én huizen worden opgekocht om de verhuur in te gaan. "Als je meer mensen in private huurwoningen krijgt, wordt het duurder. Dus mensen zien hun woonlasten niet dalen, maar alleen maar stijgen", legt Korevaar uit.

Maatregelen

In 2020 worden daar maatregelen tegen genomen, zoals een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers en tegelijk een vrijstelling voor koopstarters. Ook kwam er opkoopbescherming, om te voorkomen dat beleggers nog meer woningen zouden opkopen voor de verhuur. En in 2024 werd de Wet betaalbare huur aangenomen om de tijdelijke huren af te schaffen en box 3 te hervormen. "Dat betekent dat die verhuurders nu veel minder gaan investeren en sterker nog, vooral veel woningen van de hand doen."

Vooral kleinere huurwoningen in grote steden worden nu verkocht, omdat die niet meer rendabel zijn, vertelt Korevaar. De hypotheekvormen zijn ook aangescherpt en dat leidt ertoe dat kopers een veel hoger inkomen nodig hebben om eenzelfde woning te kunnen kopen dan om die te huren. "De huurder met een wat minder grote portemonnee gaat nu helemaal geen huis meer vinden."

Jongeren

Korevaar meent dan ook dat er beleid wordt gemaakt voor mensen die al een huis hebben. Vooral jongeren kunnen namelijk niet doorstromen. Zo is de kans dat een jongere een corporatiewoning vindt de afgelopen 10 jaar met 30 procent gedaald. "De huidige manier waarop we reguleren, is niet heel zinnig", aldus de woningmarkteconoom.

"We hebben te weinig huizen en de huizen die we hebben zijn te duur", vult Nic Vrieselaar, econoom bij RaboResearch, aan. "Die buitenlandse beleggers die huizen kopen, lossen weinig op voor het tekort aan woningen." Eigenwoningbezit neemt dan ook af in Nederland.

Schimmig segment

De beleggers die kopen om te verhuren, zorgen voor een "schimmig" segment, zegt Korevaar. "Die verhuren aan mensen die geen alternatief hebben op dat moment, die niet kunnen kopen, die geen sociale huurwoning kunnen krijgen. Dat is natuurlijk een recept voor misstanden." Zonder alternatief kan je namelijk uitgebuit worden. "Als je zegt: we moeten die verhuurders niet meer hebben, maar je biedt geen alternatief voor de huurders, dan zijn zij de sjaak."

"Als je geen uitbuitende huisjesmelkers wil hebben maar fatsoenlijke verhuurders, moeten we ervoor zorgen dat er meer kapitaal geïnvesteerd wordt in woningen voor die mensen", meldt Korevaar.

Voorspelbaarheid

Korevaar pleit vooral voor stabiliteit van beleid en het zo voorspelbaar mogelijk te maken voor beleggers en corporaties. "Ik vrees dat er zoveel mensen in de problemen komen dat ze niet anders kunnen dan maar illegaal een woning vinden. Je ziet altijd dat, als er heel strenge regulering is in een land, er bijna altijd een soort parallelle markt komt waar je tegen veel te hoge prijzen alsnog een woning kan huren."