'Je hoeft niet per se meer betaalbare woningen te bouwen'

De betaalbaarheid van nieuwbouwhuizen is op dit moment ‘een heel groot probleem’, verzucht vastgoedondernemer Maarten de Gruyter. "Aan de ene kant heb je de enorme kosten. Hout is bijvoorbeeld 150 procent in prijs gestegen. En aan de andere kant kant zie je dat aannemers, ontwikkelaars en eindbeleggers het risico niet willen nemen en dat betekent dat projecten op slot gaan."

Niet meer rendabel

Dat het niet meer te doen is, blijkt wel uit het rekensommetje dat De Gruyter maakt. Een appartement of rijtjeswoning kost eigenlijk altijd rond de 1700-1800 euro per vierkante meter, zegt hij. Bij nieuwe projecten gaat hij momenteel zelf uit van minimaal 3500 euro per vierkante meter aan kosten. "Op moment dat opbrengsten onder dat bedrag liggen, is het voor ons al niet meer rendabel."

Dan kom je op zo’n vier ton per huis. Wie kan dat betalen? “Als starter moet je dan toch al 80 duizend euro inkomen voor nodig”, rekent econoom Nic Vrieselaar voor. “Als je doorstroomt kun je geld meenemen van je oude huis. Maar driekwart van de Nederlandse huishoudens verdient dat bedrag niet.”

Perfect storm

Minister Hugo de Jonge wil dat er meer betaalbare woningen komen. Het gaat om huizen tot maximaal 355 duizend euro. Is dat een goed idee? "Het momentum is heel slecht gekozen", zegt De Gruyter. Hij is, legt hij uit, al bezig om flink in de kosten te snijden. En dan gaan zometeen ook nog eens de opbrengsten omlaag. Daar komt de stijgende rente nog eens bij. Hij spreekt van "een perfect storm".

Hij, maar ook Vrieselaar, vragen zich af of je per se betaalbaar moeten bouwen. "Je loopt een beetje het risico dat als je koste wat kost betaalbaar wilt bouwen, je moet inleveren op de grootte of de kwaliteit. En dan zijn huizen eigenlijk nog te duur voor starters en voor doorstromers niet zo interessant."

Minder in trek

Bouw gewoon duurdere huizen, bepleit hij. "Als je nu duurdere huizen bouwt, bouw je dekfacto voor doorstromers. En die laten ook weer een woning achter. Dat is misschien leuke eengezinswoning voor starters. En die laten weer een huurwoning achter. Je ziet: als je een huis bouwt, brengt dat een reeks van verhuisbergingen op gang."

Wachten tot de prijzen dalen kan ook, denken ze, want dat zal hoe dan ook gebeuren. Als projecten stil komen te liggen, bouwgrond daardoor minder in trek is, zal de grondprijs op termijn vanzelf weer zakken, zegt Vrieselaar. Net zo lang tot het voor partijen weer interessant wordt. "Markten komen altijd weer in balans", zegt De Gruyter. “Alleen gaat dat een jaar duren, of duurt dat drie jaar."